به گزارش خبرنگارخبرگزاری دانشجو، ساسان سوری، در سال‌های اخیر، بازار مسکن در ایران نه‌تنها به عنوان مسئله‌ای اقتصادی، بلکه به عنوان یکی از مهم‌ترین چالش‌های حکمرانی مطرح شده است، نبود آمار دقیق از وضعیت مالکیت، سکونت، و تعداد واحد‌های خالی از سکنه، همواره موجب اختلال در سیاست‌گذاری‌های کلان حوزه مسکن و مالیات شده است.

به همین منظور، قانون‌گذار در راستای تحقق شفافیت و عدالت مالیاتی، وزارت راه و شهرسازی را مکلف کرد تا سامانه‌ای جامع برای ثبت اطلاعات ملکی و سکونتی افراد راه‌اندازی کند، سامانه‌ای که امروز با عنوان سامانه ملی املاک و اسکان کشور شناخته می‌شود.

این سامانه بر اساس ماده ۱۶۹ مکرر و ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم ایجاد شد و وظیفه اصلی آن، جمع‌آوری و یکپارچه‌سازی داده‌های ملکی در سطح ملی است، در واقع، این طرح تلاشی است برای شکل‌دهی به «بانک اطلاعات املاک کشور» تا دولت بتواند با تکیه بر داده‌های واقعی، سیاست‌های مالیاتی، حمایتی و حتی خدماتی خود را تنظیم کند.

دکتر علی چراغی کارشناس حقوق در گفت‌و‌گو با خبرگزاری دانشجو گفت، «ایجاد سامانه املاک و اسکان، در ذات خود یک انقلاب اطلاعاتی در بخش مسکن محسوب می‌شود، چراکه برای نخستین بار دولت توانسته است میان داده‌های مربوط به مالکیت، سکونت و خدمات عمومی ارتباط سیستمی برقرار کند، اگر این سامانه به‌درستی تکمیل و به‌روزرسانی شود، بسیاری از نابسامانی‌های تاریخی حوزه مسکن قابل حل خواهد بود.

نخستین گام‌ها و مبانی قانونی ایجاد سامانه

ایده تشکیل پایگاه ملی املاک و اسکان نخستین بار در قانون اصلاح مالیات‌های مستقیم مصوب ۱۳۹۴ مطرح شد، بر اساس ماده ۱۶۹ مکرر، تمامی دستگاه‌ها و نهاد‌های دولتی و عمومی موظف شدند اطلاعات ملکی در اختیار خود را به وزارت راه و شهرسازی منتقل کنند، این اطلاعات شامل مشخصات املاک، وضعیت بهره‌برداری، و اطلاعات سکونتی مالک یا مستأجر است.

در ادامه، با تصویب ماده ۵۴ مکرر در سال ۱۳۹۹، این سامانه به عنوان مرجع رسمی شناسایی وضعیت «خالی یا در حال سکونت بودن» املاک تعیین شد، به موجب این ماده، وزارت راه و شهرسازی مکلف شد سامانه‌ای را راه‌اندازی کند که اطلاعات دقیق هر واحد مسکونی، اعم از مالکیت، اجاره، یا بهره‌برداری در آن ثبت شود.

به تعبیر دکتر چراغی، قانون‌گذار در واقع با تصویب این مواد، گام بلندی در جهت شفاف‌سازی اقتصادی برداشت، تا پیش از آن، دولت حتی نمی‌دانست چه تعداد خانه در کشور وجود دارد، کدام واحد‌ها خالی است و چه کسانی مالک چند ملک هستند، حالا با سامانه املاک، امکان شناسایی دقیق فراهم شده است و این امر هم در مالیات و هم در سیاست‌های رفاهی اهمیت دارد.

سامانه املاک و اسکان نه تنها برای اخذ مالیات از خانه‌های خالی طراحی شده، بلکه مبنای قانونی بسیاری از خدمات اداری کشور نیز قرار گرفته است، از سال ۱۴۰۱ به بعد، آدرس ثبت‌شده در سامانه، تنها نشانی رسمی و قانونی افراد برای مکاتبات اداری، قضایی و بانکی محسوب می‌شود.

ضمانت اجرای قانون املاک و اسکان چیه؟

یکی از پرسش‌های اساسی در اجرای این طرح، ضمانت اجرایی آن است، در نگاه نخست، ثبت اطلاعات ملکی صرفاً یک تکلیف اداری به نظر می‌رسد، اما قانون‌گذار برای تضمین انجام این تکلیف، مجموعه‌ای از ضمانت‌اجرا‌های مالی، اداری و حقوقی را پیش‌بینی کرده است که در ادامه بررسی می‌شود.

۱_ محرومیت از خدمات دولتی، مطابق تبصره ۸ ماده ۱۶۹ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم، در صورت خودداری افراد از ثبت اطلاعات ملکی در سامانه، دسترسی آنان به برخی خدمات دولتی و عمومی محدود می‌شود، از جمله این خدمات می‌توان به موارد زیر اشاره کرد.

۱-ثبت‌نام در طرح‌های حمایتی و مسکن ملی ۲- دریافت یارانه یا وام بانکی ۳_ صدور یا تمدید جواز کسب ۴_ نقل و انتقال خودرو ۵- صدور یا تغییر انشعابات آب، برق و گاز، در عمل، این بدان معناست که هر فرد برای انجام امور اداری، باید کد یکتای ملکی و سکونتی خود را ارائه دهد.

به گفته دکتر چراغی، قانون‌گذار با درنظر گرفتن محرومیت از خدمات، عملاً الزام به ثبت را به‌صورت غیرمستقیم اجرا کرده است، دولت به جای مجازات کیفری، از ابزار‌های اداری و خدماتی استفاده می‌کند تا افراد را به ثبت اطلاعات ترغیب کند، این روش هوشمندانه است و در بسیاری از کشور‌های پیشرفته نیز تجربه شده است.

مالیات بر خانه‌های خالی

یکی از مهم‌ترین و سنگین‌ترین ضمانت‌اجراها، مالیات بر واحد‌های خالی است، مطابق ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم، هر واحد مسکونی واقع در شهر‌های با جمعیت بالای ۱۰۰ هزار نفر که بیش از ۱۲۰ روز خالی بماند، مشمول مالیات پلکانی می‌شود.

نکته مهم آن است که در صورت عدم ثبت اطلاعات ملک در سامانه، سیستم به طور خودکار آن را «خالی» تلقی می‌کند، در نتیجه، حتی اگر ملک در حال استفاده باشد، اما اطلاعات آن ثبت نشده باشد، مالک باید مالیات سنگینی بپردازد، مگر اینکه خلاف آن را مدارک مستند ثابت کند.

دکتر چراغی در این باره تأکید می‌کند، قانون در این بخش، اصل را بر خالی بودن گذاشته است، یعنی اگر اطلاعات وارد نشود، فرض قانونی این است که ملک خالی است، این یک ضمانت‌اجرای هوشمندانه و البته بازدارنده است، مالک مجبور می‌شود اطلاعات را ثبت کند تا از پرداخت مالیات بی‌مورد جلوگیری کند.

این مالیات، به‌صورت پلکانی محاسبه می‌شود و با هر سال تکرار، میزان آن افزایش می‌یابد، به گفته کارشناسان اقتصادی، این ابزار در بلندمدت می‌تواند انگیزه سوداگری در بازار مسکن را کاهش دهد.

مسئولیت اداری دستگاه‌ها و شرکت‌های خدمات‌رسان

بر اساس آیین‌نامه اجرایی مصوب هیئت وزیران در سال ۱۴۰۰، تمامی دستگاه‌های اجرایی، شهرداری‌ها، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، و شرکت‌های خدمات‌رسان (آب، برق، گاز و مخابرات) موظف‌اند اطلاعات خود را با سامانه املاک و اسکان تبادل کنند.

عدم همکاری یا تأخیر در انتقال اطلاعات، تخلف اداری محسوب می‌شود و مسئول مربوطه مطابق قانون رسیدگی به تخلفات اداری، قابل تعقیب و مجازات است.

دکتر چراغی در ادامه گفت، مسئولیت تنها بر دوش مردم نیست، دولت و دستگاه‌های اجرایی نیز باید پایگاه‌های اطلاعاتی خود را به این سامانه متصل کنند، این همکاری میان‌دستگاهی شرط موفقیت طرح است، هرچه داده‌ها کامل‌تر باشد، تصمیم‌گیری‌ها عادلانه‌تر خواهد بود.

آثار حقوقی بر محل اقامت قانونی

مطابق تصمیم دولت، از سال ۱۴۰۱ به بعد، تنها آدرسی که در سامانه املاک و اسکان ثبت شده باشد، به عنوان اقامتگاه قانونی افراد شناخته می‌شود، این تصمیم آثار مهمی در حوزه حقوق عمومی و خصوصی دارد، از جمله مکاتبات اداری و قضایی به همان آدرس ارسال می‌شود در صورت عدم دریافت ابلاغ، شخص نمی‌تواند به بهانه تغییر محل سکونت از مسئولیت فرار کند.

در صورت عدم دریافت ابلاغ، شخص نمی‌تواند به بهانه تغییر محل سکونت از مسئولیت فرار کند، دعاوی حقوقی و کیفری نیز بر اساس آدرس ثبت‌شده در سامانه تعیین صلاحیت می‌شوند.

دکتر چراغی در تحلیل این بخش می‌گوید، برای نخستین‌بار در نظام حقوقی ایران، مفهوم اقامتگاه رسمی به داده الکترونیک گره خورده است، این تحول، نظم جدیدی در دادرسی‌ها و مکاتبات اداری ایجاد می‌کند، اما در عین حال، اگر فردی اطلاعات خود را به‌روزرسانی نکند، ممکن است درگیر تبعات حقوقی ناخواسته‌ای شود.

کارکردها، چالش‌ها و آینده سامانه املاک و اسکان

اگرچه سامانه املاک و اسکان کشور گامی مهم در جهت حکمرانی داده‌محور به‌شمار می‌رود، اما اجرای کامل آن با چالش‌های متعددی روبه‌رو است، از جمله ضعف زیرساخت فنی، ناهماهنگی بین دستگاه‌ها، و بی‌اعتمادی عمومی نسبت به نحوه استفاده از داده‌ها.

به گفته کارشناسان، این سامانه دست‌کم سه کارکرد اصلی دارد.

۱- شفاف‌سازی بازار مسکن: با ثبت وضعیت سکونت و مالکیت، می‌توان عرضه و تقاضای واقعی را تحلیل کرد و از احتکار واحد‌های مسکونی جلوگیری نمود

۲- عدالت مالیاتی: دولت با اتکا به داده‌های واقعی، می‌تواند مالیات را به‌صورت هدفمند اخذ کند

۳- پشتیبانی از خدمات عمومی: از این پس، خدماتی نظیر یارانه، تسهیلات بانکی یا ثبت‌نام طرح‌های حمایتی تنها بر اساس محل اقامت ثبت‌شده ارائه می‌شود.

دکتر چراغی در جمع‌بندی این بخش می‌گوید، کارکرد واقعی سامانه، فقط مالیات نیست، این سامانه زیربنای شفافیت اجتماعی است، وقتی بدانیم هر خانوار کجا زندگی می‌کند، چند واحد مسکونی دارد و چه میزان مصرف انرژی دارد، سیاست‌گذاری در حوزه رفاه و مسکن هدفمند می‌شود.

با وجود اهداف بلندپروازانه، اجرای این سامانه بدون چالش نبوده است، بسیاری از شهروندان از دشواری فرآیند ثبت، تداخل مالکیت‌های قدیمی، و نبود هماهنگی میان نهاد‌ها گلایه دارند.

به گفته دکتر چراغی، مشکل اصلی، نه در قانون بلکه در اجراست، قانون ساختار درستی دارد، اما زیرساخت فنی و آموزش لازم هنوز کامل نیست، در برخی مناطق روستایی یا حاشیه‌ای، افراد حتی دسترسی به اینترنت پایدار ندارند، این موارد باید در مرحله اجرا اصلاح شود تا عدالت اطلاعاتی محقق گردد.

او همچنین بر لزوم اطلاع‌رسانی عمومی تأکید می‌کند و می‌گوید بسیاری از مردم هنوز نمی‌دانند که عدم ثبت اطلاعات، چه تبعاتی دارد، رسانه‌ها باید این آگاهی را منتقل کنند که ثبت ملک صرفاً یک کار اداری نیست، بلکه تضمینی برای حفظ حقوق شهروندی است.

سامانه املاک و اسکان در آینده نزدیک می‌تواند به یکی از پایه‌های اصلی حکمرانی دیجیتال در ایران تبدیل شود، در صورت اتصال کامل این سامانه با پایگاه‌های اطلاعاتی سازمان ثبت اسناد، سازمان امور مالیاتی، شهرداری‌ها و شرکت‌های خدماتی، دولت می‌تواند سیاست‌های خود را به‌صورت داده‌محور اجرا کند.

به اعتقاد دکتر چراغی، اگر این سامانه به بلوغ کامل برسد، می‌تواند جلوی بسیاری از جرایم اقتصادی، فرار مالیاتی و حتی پولشویی را بگیرد، اما پیش‌شرط آن، اعتماد عمومی و حفاظت از داده‌های شخصی مردم است، دولت باید تضمین دهد که اطلاعات افراد صرفاً برای اهداف قانونی استفاده می‌شود.

سامانه ملی املاک و اسکان کشور را می‌توان یکی از مهم‌ترین ابزار‌های تحول در نظام اطلاعاتی ایران دانست، این سامانه نه‌تنها به شفافیت بازار مسکن و اخذ مالیات عادلانه کمک می‌کند، بلکه زیرساختی برای سیاست‌گذاری دقیق‌تر در حوزه رفاه و خدمات اجتماعی به شمار می‌رود.

در عین حال، ضمانت‌اجرا‌های پیش‌بینی‌شده در قوانین مرتبط، از محرومیت از خدمات تا مالیات بر خانه‌های خالی، نشان می‌دهد که ثبت اطلاعات در این سامانه صرفاً یک توصیه نیست، بلکه تکلیف قانونی و اجتماعی هر مالک و مستأجر است.

به تعبیر نهایی دکتر به اعتقاد دکتر چراغی، ثبت اطلاعات ملکی، امروز معادل ثبت هویت اداری است، هرکس اطلاعات خود را ثبت نکند، عملاً از چرخه خدمات اجتماعی کنار گذاشته می‌شود، سامانه املاک و اسکان، پلی است میان شهروندی مدرن و حکمرانی هوشمند، پلی که عبور از آن، آینده روابط حقوقی و اقتصادی در ایران را تعیین می‌کند.