عرصه (زمین) چیست؟
عرصه به زمین یا ملکی گفته می‌شود که ساختمان یا هر نوع سازه‌ای روی آن ساخته می‌شود. در واقع، عرصه همان بستر اصلی ملک است که می‌تواند به‌صورت مستقل یا همراه با اعیان (ساختمان) دارای مالکیت باشد.
| مفهوم | تعریف | ویژگی‌ها | مالکیت | مثال |
|---|---|---|---|---|
| عرصه (زمین) | زمینی که ساختمان یا تأسیسات روی آن ساخته می‌شود. | ممکن است به‌صورت مستقل یا مشاع باشد، در برخی موارد متعلق به دولت یا موقوفه است. | می‌تواند مالک جداگانه داشته باشد، در برخی املاک اجاره داده می‌شود. | زمین یک خانه ویلایی، زمین یک برج که بین ساکنان مشاع است. |
| اعیان (ساختمان) | هر سازه‌ای که روی زمین ساخته شده، مانند ساختمان، دیوار، پارکینگ. | شامل بناها و تأسیسات است، قابل خریدوفروش جداگانه در برخی موارد. | ممکن است مالک اعیان، مالک عرصه نباشد. | واحدهای یک آپارتمان، خانه‌ای که در زمین اجاره‌ای ساخته شده است. |
ویژگی‌های عرصه
عرصه می‌تواند متعلق به یک فرد، دولت یا سازمان‌های خاص باشد.
در برخی موارد، مالک عرصه و مالک اعیان متفاوت هستند (مثلاً در زمین‌های وقفی یا دولتی).
عرصه ممکن است مشاع باشد، مانند زمین یک مجتمع آپارتمانی که بین تمام ساکنان به‌صورت مشترک استفاده می‌شود.
امکان خریدوفروش عرصه وجود دارد، اما در برخی املاک، عرصه قابل انتقال نیست (مثل زمین‌های اجاره‌ای یا وقفی).
اگر ملکی فقط شامل اعیان باشد (مثلاً ساختمانی که روی زمین وقفی ساخته شده)، مالک باید برای استفاده از عرصه، مبلغی به عنوان اجاره یا حق بهره‌برداری پرداخت کند.
اعیان (ساختمان و مستحدثات) چیست؟
اعیان به تمامی ساختمان‌ها، بناها و تأسیساتی گفته می‌شود که روی زمین (عرصه) ساخته شده‌اند. به عبارت دیگر، هر چیزی که روی عرصه احداث شود و قابلیت بهره‌برداری داشته باشد، جزو اعیان محسوب می‌شود.
ویژگی‌های اعیان
شامل ساختمان‌های مسکونی، تجاری، صنعتی، دیوارکشی، پارکینگ، استخر و هر نوع مستحدثات دیگر است.
می‌تواند مالک جداگانه‌ای از عرصه داشته باشد، به این معنی که شخصی ممکن است مالک ساختمان باشد ولی زمین زیر آن را اجاره کرده باشد (مثلاً زمین‌های وقفی).
در آپارتمان‌ها، هر واحد اعیان مجزا دارد، ولی عرصه معمولاً مشاع بین همه ساکنان است.
اعیان قابل خریدوفروش است، حتی اگر عرصه متعلق به شخص دیگری باشد.
مثال‌هایی از اعیان
| نوع ملک | عرصه (زمین) | اعیان (ساختمان و تأسیسات) |
|---|---|---|
| خانه ویلایی | زمین زیر ساختمان | خود خانه، دیوارها، حیاط، پارکینگ |
| آپارتمان | زمین برج (مشاع بین ساکنان) | واحدهای آپارتمانی، مشاعات مثل لابی و آسانسور |
| مغازه روی زمین اجاره‌ای | زمین متعلق به شخص یا دولت | ساختمان مغازه، دکوراسیون داخلی |
| زمین کشاورزی با تأسیسات | زمین کشاورزی | گلخانه، انبار، سیستم آبیاری |
نکات مهم در خرید و فروش ملک
در خرید و فروش ملک، باید به نکات مهمی توجه کرد تا از مشکلات حقوقی و مالی جلوگیری شود. در ادامه، مهم‌ترین نکات را دسته‌بندی کرده‌ایم:
| دسته‌بندی | نکات مهم |
|---|---|
| بررسی اسناد و مالکیت |
– بررسی سند رسمی و شش‌دانگ
– تفکیک عرصه و اعیان
– استعلام از ثبت اسناد و شهرداری
– اطمینان از عدم رهن، توقیف یا بدهی ملک
|
| مشخصات فنی و موقعیت |
– بررسی نوع کاربری (مسکونی، تجاری، اداری)
– سن بنا و کیفیت ساخت
– دسترسی به امکانات شهری و خیابان‌های اصلی
|
| مسائل مالی و قرارداد |
– تعیین نحوه پرداخت و دریافت رسید
– محاسبه هزینه‌های انتقال سند، مالیات و کمیسیون
– ثبت قرارداد در دفتر اسناد رسمی
|
| بررسی نکات حقوقی |
– داشتن مجوز ساخت و پایان کار
– بررسی وضعیت تخلیه در صورت وجود مستأجر
– در املاک قولنامه‌ای، اطمینان از امکان انتقال سند
|
۱. بررسی اسناد و مالکیت
بررسی سند ملک:
سند باید رسمی و شش‌دانگ باشد.
از صحت مالکیت فروشنده اطمینان حاصل کنید.
اگر ملک قولنامه‌ای است، آن را با دقت بررسی کنید و ترجیحاً از خرید آن خودداری کنید.
تفکیک عرصه و اعیان:
بررسی کنید که سند فقط اعیان را شامل می‌شود یا عرصه نیز به نام مالک است.
در املاک وقفی یا اجاره‌ای، ممکن است عرصه متعلق به سازمان دیگری باشد.
عدم وجود مشکلات حقوقی:
بررسی کنید که ملک در رهن بانک، مصادره‌ای، توقیفی یا دارای بدهی مالیاتی و عوارض شهرداری نباشد.
استعلام از اداره ثبت اسناد و شهرداری بگیرید.
۲. مشخصات فنی و موقعیت ملک
وضعیت ساخت‌وساز و کاربری ملک:
بررسی کنید که کاربری ملک مسکونی، تجاری یا اداری است و امکان تغییر آن وجود دارد یا نه.
مطمئن شوید که ساخت‌وساز مطابق با پروانه و مقررات شهرداری است.
سن بنا و کیفیت ساخت:
عمر ساختمان در قیمت و امکان دریافت وام تأثیر دارد.
تأسیسات، لوله‌کشی، سیستم برق و آسانسور را بررسی کنید.
موقعیت جغرافیایی:
دسترسی به خیابان‌های اصلی، مراکز خرید، حمل‌ونقل عمومی و امکانات شهری را در نظر بگیرید.
۳. بررسی مسائل مالی و قرارداد
مبلغ و نحوه پرداخت:
هنگام پرداخت بیعانه، حتماً رسید دریافت کنید.
انتقال وجه در دفتر اسناد رسمی یا از طریق چک بانکی مطمئن‌تر است.
حق کمیسیون و هزینه‌های جانبی:
هزینه‌های انتقال سند، مالیات، کمیسیون مشاور املاک و عوارض شهرداری را در نظر بگیرید.
نکات قرارداد (مبایعه‌نامه):
تمام مشخصات ملک، خریدار، فروشنده، مبلغ و شرایط پرداخت را با دقت در قرارداد قید کنید.
زمان تحویل ملک و شرایط فسخ را مشخص کنید.
حتماً قرارداد را نزد مشاور املاک معتبر یا دفتر اسناد رسمی تنظیم کنید.
۴. بررسی نکات حقوقی پیش از خرید ملک
استعلام از ثبت اسناد و شهرداری:
بررسی کنید که ملک دارای مجوز قانونی و پایان کار است.
در املاک قولنامه‌ای، از وجود وکالت بلاعزل و امکان انتقال سند مطمئن شوید.
مشاع یا مفروز بودن ملک:
اگر ملک مشاع است، باید شرایط استفاده از آن مشخص باشد.
وجود مستأجر در ملک:
اگر ملک اجاره‌ای است، وضعیت تخلیه آن را مشخص کنید.
عرصه و اعیان در املاک وقفی
زمانی که فردی ملک خود را به‌طور کامل وقف می‌کند، عرصه و اعیان آن به مالکیت اداره اوقاف درمی‌آید و حق هرگونه بهره‌برداری از ملک به این اداره منتقل می‌شود. در برخی موارد، اداره اوقاف می‌تواند اعیان ملک را به شخص دیگری واگذار کند، اما این انتقال دائمی نیست و معمولاً اعتباری ۹۹ ساله دارد. پس از این مدت، اداره اوقاف دوباره درباره نحوه مالکیت آن تصمیم‌گیری خواهد کرد.
| موضوع | توضیحات |
|---|---|
| مالکیت عرصه و اعیان در املاک وقفی | عرصه و اعیان هر دو متعلق به اداره اوقاف هستند، اما اعیان ممکن است به فرد دیگری واگذار شود. این واگذاری دائمی نیست و معمولاً ۹۹ سال اعتبار دارد. |
| تعریف ملک وقفی | ملکی که عرصه آن متعلق به اداره اوقاف و اعیان آن متعلق به شخص دیگری است. مالک اعیان اجازه فروش و استفاده از ملک را دارد، اما در دخل و تصرف عرصه محدودیت دارد. |
| پرداخت اجاره عرصه | مالک اعیان موظف است سالانه مبلغی را به اداره اوقاف به‌عنوان اجاره عرصه پرداخت کند. |
| انتقال املاک وقفی | برای انتقال اجاره ملک وقفی، مستأجر باید موافقت اداره اوقاف را جلب کرده و ۱۰ درصد از مبلغ سرقفلی را به اوقاف بپردازد. |
| ساخت‌وساز در املاک وقفی | مستأجر می‌تواند در عرصه موقوفه بنا بسازد، اما پس از پایان اجاره، یا باید اعیان را تخریب کند و هزینه دریافت کند یا اداره اوقاف آن را نگه داشته و هزینه آن را به مستأجر بپردازد. |
| مبنای قانونی | طبق ماده ۴۷۴ قانون مدنی و تبصره ۲ ماده ۱۴۸ قانون ثبت، برای انتقال، اجاره و ساخت در زمین‌های وقفی، باید موافقت اداره اوقاف و رعایت مفاد وقف‌نامه در نظر گرفته شود. |
ملک وقفی چیست؟
ملک وقفی به ملکی گفته می‌شود که عرصه آن متعلق به اداره اوقاف و اعیان آن متعلق به شخص دیگری باشد. مالک اعیان می‌تواند از ملک استفاده کند و حتی آن را به دیگران انتقال دهد، اما اجازه دخل و تصرف در عرصه را ندارد. همچنین، مالک اعیان باید سالانه مبلغی را به‌عنوان اجاره عرصه به اداره اوقاف پرداخت کند. برای این نوع املاک، سند مالکیت تک‌برگی برای اعیان صادر می‌شود و به مالک آن تحویل داده می‌شود.
نحوه انتقال املاک وقفی
طبق ماده ۴۷۴ قانون مدنی، مستأجر می‌تواند ملک اجاره‌ای را به شخص دیگری اجاره دهد، مگر اینکه در قرارداد شرط خلاف آن ذکر شده باشد. بااین‌حال، در املاک وقفی، به دلیل شرایط خاص، فرآیند اجاره و انتقال متفاوت است.
اگر مستأجر قصد داشته باشد ملک وقفی را به شخص دیگری اجاره دهد، باید:
موافقت اداره اوقاف (یا متولی وقف) را دریافت کند.
۱۰ درصد از مبلغ سرقفلی ملک را، طبق نظر کارشناس، به اداره اوقاف بپردازد.
در عرف، فروش ساختمان‌های واقع در زمین‌های وقفی امری رایج است. با این حال، خریدار تنها مالک اعیان خواهد بود و حق دخل و تصرف در عرصه را ندارد، زیرا مالک عرصه، سازمان اوقاف است و فردی که اعیان را خریداری می‌کند، در حکم مستأجر آن زمین محسوب می‌شود.
ساخت‌وساز در املاک وقفی
اگر مستأجر در زمین وقفی ساختمانی احداث کند، از آنجا که مصالح و هزینه‌های ساخت متعلق به اوست، مالک اعیان محسوب می‌شود. اما پس از پایان مدت اجاره، موجر (سازمان اوقاف) دو گزینه پیش رو دارد:
اعیان را تخریب کرده و بهای آن را به مستأجر بپردازد.
ساختمان را حفظ کند و هزینه اعیان را به مستأجر پرداخت نماید تا مالک آن شود.
بر اساس تبصره ۲ ماده ۱۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک (مصوب ۱۳۱۰)، در صورتی که اعیان در اراضی موقوفه ساخته شده باشد، تعیین اجرت زمین با موافقت متولی وقف و اطلاع اداره اوقاف انجام می‌شود. همچنین، اداره ثبت موظف است در اسناد مالکیت اعیان، اجرت زمین را لحاظ کند.
عرصه و اعیان در املاک اشتراکی
زمانی که دو نفر به‌صورت اشتراکی اقدام به خرید یک ملک می‌کنند، در عرصه و اعیان آن شریک هستند. در این شرایط، هیچ‌یک از شرکا بدون اجازه دیگری نمی‌تواند در سهم خود دخل و تصرف کند. در صورت انجام چنین اقدامی، این تصرف غیرمجاز محسوب شده و از نظر حقوقی مشابه معامله فضولی خواهد بود که شخص متصرف در برابر شریک دیگر ضامن شناخته می‌شود.
طبق ماده ۵۸۱ قانون مدنی:
«تصرفات هر یک از شرکا، در صورتی که بدون اذن یا خارج از حدود اذن باشد، فضولی بوده و تابع مقررات معاملات فضولی خواهد بود.»
همچنین، ماده ۵۸۲ قانون مدنی تأکید دارد که:
«شریکی که بدون اذن یا در خارج از حدود اذن، تصرف در اموال شرکت نماید، ضامن است.»
افراز و تقسیم املاک اشتراکی
در صورتی که یکی از شرکا بخواهد به‌صورت مستقل در سهم خود تصرف کند، لازم است از اداره ثبت محل، درخواست افراز (تقسیم ملک) بدهد. پس از بررسی درخواست، در صورتی که امکان افراز وجود داشته باشد، اداره ثبت ملک را بر اساس سهم هر شریک تفکیک کرده و برای هر نفر سند مالکیت جداگانه صادر می‌کند. در این سندها، میزان عرصه و اعیان هر شریک به‌طور دقیق مشخص خواهد شد.
تقسیم عرصه و اعیان میان وراث
پس از فوت یک شخص، ترکه او میان وراث تقسیم می‌شود. میزان سهم هر وارث بر اساس نسبت و درجه قرابت او با متوفی مشخص می شود. اگر بخشی از ترکه ملک باشد و بیش از یک وارث داشته باشد، ضروری است که عرصه و اعیان ملک میان آن‌ها به‌درستی تفکیک و تقسیم شود.
| موضوع | توضیحات |
|---|---|
| تقسیم عرصه و اعیان میان وراث | پس از فوت شخص، ترکه او میان وراث تقسیم می‌شود. اگر ملک جزء ترکه باشد، لازم است که هم عرصه و هم اعیان میان وراث مشخص و تفکیک شود. |
| مشکل تقسیم نکردن عرصه | در صورتی که فقط اعیان تقسیم شود و عرصه تفکیک نشود، در زمان تخریب، نوسازی یا انتقال ملک، وراث با مشکل مواجه خواهند شد. |
| مراحل تفکیک عرصه | وراث باید با مدارک لازم به شهرداری مراجعه کرده و درخواست تفکیک عرصه را ثبت کنند تا سهم هر فرد مشخص شود. |
| قدرالسهم چیست؟ | سهم هر فرد از عرصه ملک که بر اساس میزان مالکیت او در اعیان مشخص می‌شود. |
| لزوم مشخص شدن قدرالسهم | در مواردی که عرصه و اعیان میان وراث یا شرکا تقسیم شود، مشخص شدن قدرالسهم ضروری است تا در آینده از اختلافات جلوگیری شود. |
در صورتی که فقط اعیان میان وراث تقسیم شده و سهم هر یک از آن‌ها از عرصه مشخص نشود، در آینده هنگام تخریب، نوسازی یا انتقال ملک ممکن است اختلافاتی به وجود آید. بنابراین، پیشنهاد می‌شود که وراث با در دست داشتن مدارک مربوطه به شهرداری مراجعه کرده و درخواست تفکیک عرصه را ارائه دهند تا سهم هر شخص به‌صورت دقیق مشخص شود.
قدرالسهم یا سهم اعیان از عرصه
قدرالسهم به سهم هر مالک از عرصه (زمین) یک ملک گفته می‌شود که بر اساس میزان سهم او از اعیان تعیین می شود.
هنگام تقسیم یک ملک میان چند وارث، شریک یا خریدار، نه‌تنها اعیان، بلکه عرصه نیز باید تفکیک شود. به این ترتیب، هر شخص به نسبت مالکیت خود در ساختمان (اعیان)، مالک بخشی از زمین (عرصه) نیز خواهد بود.
کاربرد قدرالسهم:
قدرالسهم در مواقعی اهمیت دارد که لازم باشد عرصه و اعیان یک ملک میان وراث یا شرکا تفکیک و تعیین تکلیف شود.
source